그러나 외국의 경우 역사 문화적 자산으로서의 부동산평가에 대한 방법과 여러 경험을 공유하고 있다. 역사 문화적 자산으로서의 부동산의 특징은 일반거래의 대상이 되기 쉽지 않으며, 법률적 보존대상, 공익 목적, 사회적 인지도 등으로 인해 소유자들의 의도대로 사용, 수익, 처분이 용이하지 않다. 또한 일반 부동산과 달리 시장형성이 어렵다.
역사 문화적 자산의 부동산 가치평가 방법으로는 첫째 헤도닉 평가방법(HPM)이다. 이는 평가대상 부동산의 가격결정에 영향을 미치는 직간접적 요인들을 계량화 하고 이를 함수화 하여 평가가격을 도출하는 방법인데 화력발전소의 입지결정, 쓰레기 매립장, 공항주변의 소음과 관련 문제 등 논리적으로 설명하고 평가하는데 유용하다. 둘째 여행비용 접근법(TCM)이다. 이는 시장적인 가치평가가 곤란한 재화의 가치를 추정하기 위해서 수요자의 소비행위를 가치측정방식에 원용하는 방법인데 야외활동과 휴양에 관련된 환경적 재화의 가치평가에 주로 사용한다. 셋째 회피행동 분석법(ABM)이다. 가계생산 함수모형을 이용하여 환경적 요소와 결부된 가치를 측정하는 평가방법이다. 넷째 조건부 가치측정법(CVM)이다. 이는 설문조사를 통하여 개개인이 특정한 재화나 부동산에 가진 호감도와 현금 지불의사를 확인하는 방법인데 설문의 시나리오와 조사대상 지역, 응답자의 질에 따라 또는 설문자의 수준에 따라 오도된 결과를 생산할 우려가 있다. 다섯 번째, 다속성 효용평가법(MAUA)이다. 환경적 재화가 다차원적 성격을 가지고 있고 인간 개개인의 선호도가 차이가 있으므로 이것들을 조화롭게 반영하기 위해서 고안된 평가기법이다. 주로 발전소의 입지, 수자원 개발 등에 필요한 대규모 프로젝트의 가치평가와 의사결정에 사용한다.
우리나라는 2009년 숭례문 화재 후에 문화재청의 의뢰로 한국문화관광연구원이 ‘문화재의 공익적·경제적 가치분석 연구’ 결과를 발표했는데, 그 결과 창덕궁 3097억, 팔만대장경 3079억, 반구대암각화 4926억, 종묘제례·제례악 3184억 등 창덕궁, 팔만대장경 등 우리나라 주요 문화재의 경제적 가치가 각각 연간 수천억 원으로 평가됐다.
또한 세계유산과 국보 등으로 지정된 창덕궁, 팔만대장경, 종묘제례·제례악, 정이품송, 반구대암각화, 서울시청 청사의 경제적 가치는 각각 연간 2200억~4900억여 원에 이른다고 조사 연구되었다. 연구원측은 ‘문화재의 공익적·경제적 가치분석 연구’ 가치 산정에는 전국 취업자 1000명을 대상으로 문화재마다 ‘보존활용에 매년 세금으로 얼마를 낼 수 있는지’를 조사해 평균한 금액에 취업자 숫자를 반영하는 위에서 언급한 ‘조건부가치측정법’(CVM)으로 연구되었다고 했다. 미국, 영국, 이탈리아 등 선진국도 자연환경이나 문화재 등 가치를 평가할 때 이 방식을 쓴다.
그런데 최근 제주에 있는 등록문화제 제 308호 가마오름 동굴진지에 대한 일본 매각논란과 가치평가에 대해 말이 많다. 가마오름 동굴진지의 경제적 가치 평가는 평가 방법 적용이 매우 어렵다. 어렵다는 것은 평가를 못한다는 의미가 아니다. 국내외에서 문화재 평가시 일반적으로 가장 많이 사용되는 ‘조건부가치측정법’(CVM)의 경우 “등록문화제 제 308호 가마오름 동굴진지”를 방문하는 관람객의 만족도와 ‘보존활용에 매년 세금으로 얼마를 낼 수 있는지’를 조사해보면 기대치와 만족도가 지나치게 높게 측정될 수 있는 단점이 있다. 실제로 가마오름 동굴진지를 관람한 관람객의 만족도는 측정이 불가할 정도로 극대화되어 있다. 오히려 가마오름 동굴진지의 경제적 가치 평가 기준은 헤도닉 평가방법(HPM)이 적절할 것이다. 가마오름 동굴진지의 가치를 계량화하는데 기준으로 둘 수 있는 대상물을 조사해 본 결과 2006년 9월에 개관한 서귀포시 중문동 2572의 “제주국제평화센터” 가 적절할 것이다. 제주국제평화센터의 건립 취지는 제주 평화 실천운동, 국가 및 제주의 평화 실천 사례이며 가장 큰 주제는 “평화의 섬 제주” 이다. 제주국제평화센터의 건립 취지와 주제는 “가마오름 동굴진지” 동굴의 주제인 “평화”와 일맥상통하고 관람객과 국가, 제주특별자치도가 추구하는 이념과 매우 비슷하다. 제주국제평화센터는 250억원이 소요되었다.
문화재청은 가마오름을 2억7천으로 평가했다. 그렇다면 숭례문은 얼마일까? 화재당시 숭례문 보험가는 8천만원이었다.
